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Quand puis-je légalement engager la responsabilité d’un agent immobilier?

Sommaire:

Les situations suivantes permettent au mandant d’engager la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier :

  • exécution défectueuse ou inexécution de la mission de l’agent conformément au mandat,
  • l’inefficacité d’un acte juridique établi par l’agent ; le manquement à son obligation de conseil ou d’assistance à l’égard de son mandant.

La prescription est de cinq ans à compter de la date des faits invoqués ou de la date à laquelle le mandataire aurait dû avoir connaissance de ces faits.

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Cas n° 1 : L’agent immobilier n’a pas respecté son engagement de déployer des efforts raisonnables pour mener à bien sa mission.

Un agent immobilier peut être choisi par une personne physique ou morale pour exercer les missions suivantes : vendre un bien immobilier, rechercher un acheteur ou un locataire, gérer un bien immobilier, acheter un bien immobilier.

Pour ce faire, il n’est autorisé à procéder à la transaction qu’en vertu d’une directive écrite définissant les paramètres de sa responsabilité et de son autorité. « L’agent est responsable non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion », précise l’article 1992 du Code civil français.

Dans son principe, l’agent immobilier est simplement soumis à une responsabilité de moyens. En d’autres termes, à moins de prouver que l’agent a été négligent dans l’exécution de ses fonctions ou qu’il n’a pas tout mis en œuvre pour favoriser la vente du bien, il ne peut être tenu pour responsable si le mandant ne vend pas ou ne loue pas le bien.

Dans une telle situation, l’agent ne peut être tenu légalement responsable en cas de mauvaise exécution ou d’inexécution de son mandat que s’il a subi un préjudice, s’il peut démontrer sa faute, son dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage qu’il a subi. 

L’agent immobilier doit démontrer qu’il y a eu un cas de force majeure ou une tromperie de la part d’une des parties pour échapper à sa responsabilité.

L’agent immobilier ne doit pas exercer sa mission au mépris des intérêts de ses clients ; la jurisprudence est abondante à ce sujet. Lorsqu’un agent agit intentionnellement de manière à nuire à son client, il s’agit d’une fraude et sa responsabilité peut être engagée. Les fausses accusations, le silence ou les tactiques déloyales sont des exemples de comportements frauduleux.

Par exemple, il est malhonnête pour un agent de dire à ses clients qu’un terrain est constructible alors qu’il sait que cette affirmation est fausse. (Cass. 1ère civile, 5 déc. 1961 Bull. civ. 1961 ; CA Agen, 3 juillet 2013, n° 12/01254 et 12/01478).

De même, la responsabilité d’un agent immobilier est engagée lorsqu’il abuse de son pouvoir, notamment en vendant secrètement le bien à un prix inférieur à celui indiqué par ses clients (CA Paris 1ère ch, 12 mai 1981).

De même, en matière de bail, l’agent immobilier doit s’assurer de la solvabilité du locataire, de la solvabilité de la caution et de l’assurance du locataire (CA Versailles, 3e ch, 7 novembre 2003, n° 01/06928, CA Versailles, 3e ch, 7 novembre 2003, n° 01/06928, CA Versailles, 3e ch, 7 novembre 2003, n° 01/06928). 01/06928, CA Versailles, 3e Ch, 17 octobre 2003, no. 01/04984, et Cass. 2e civ, 13 octobre 2005, no. 04-16139).

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Selon la CA Paris, 6 échanges, 25 mars 2004, n° 2002-11824, l’agent immobilier qui choisit un locataire dont la solvabilité est insuffisante pour faire face à ses obligations doit être condamné à payer les loyers impayés et l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés, ainsi que les primes d’assurance inutilement payées par le bailleur.

Le mandataire peut choisir de renoncer à sa mission, mais il ne peut pas la quitter. Dans ce cas, il est tenu d’en informer et d’en payer le principe.

L’inexécution, le non-respect des paramètres du mandat ou l’abandon du mandat sans en informer le mandant est une faute dont le mandant peut être tenu responsable. L’agent n’est pas responsable s’il n’y a pas de preuve d’une faute.

Cas 2 : L’agent immobilier a violé son obligation de résultat en sa qualité d’auteur d’un document juridique dans l’affaire  .

Les agents immobiliers peuvent être amenés à créer des actes juridiques pour leurs mandants dans le cadre de leurs fonctions afin de mener à bien une transaction immobilière.

Selon la jurisprudence, les documents juridiques de l’agent doivent être valides. Cet engagement est une obligation de résultat.

Par conséquent, l’agent est responsable de tous les effets négatifs causés par un acte dont il est responsable de l’inefficacité de la rédaction. La raison fondamentale de l’inefficacité est la présence de vices de forme.

L’inefficacité d’un acte de cautionnement en l’absence de mention manuscrite de l’article 1326 du Code civil français en est un exemple (CA Versailles, 20 février 1998, n°1995/9410 ; CA Paris, Chambre 25, section B, 25 février 2000, n°1997/14957) ; un autre est l’inefficacité d’un contrat de bail (Cass. 1ère civile, 27 novembre 2001, n°9917178).

La Cour d’appel de Rennes a récemment déterminé dans un arrêt du 1er mars 2017, n°14/04949 que l’agent immobilier avait violé ses obligations contractuelles et l’a condamné à réparer le préjudice subi par ses mandants, correspondant à la perte de chance de récupérer, auprès de la caution, les sommes dues par le locataire, dès lors qu’il ne s’était pas assuré que la caution avait elle-même rédigé les mentions manuscrites exigées par la loi.

En l’espèce, les mentions manuscrites n’avaient pas été rédigées par la caution mais par le locataire, de sorte que l’acte de cautionnement ne répondait pas aux exigences de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Selon la Cour d’appel, la valeur d’une chance manquée doit être appréciée en fonction de la chance elle-même ; elle ne peut être assimilée à l’avantage qui aurait été réalisé si la chance avait été saisie.

En réponse, elle a condamné l’agent immobilier à verser aux bailleurs 2.000 euros de dommages et intérêts, soit 50 % des sommes en cause.